Westgrund: Unternehmen steigert Wohnungsbestand um 50%

Berlin (www.aktiencheck.de) – Die Westgrund AG (ISIN DE000A0HN4T3/ WKN A0HN4T) ist eine aufstrebende Immobiliengesellschaft aus Berlin, die aktuell noch niemand wirklich auf dem Schirm hat. Möglicherweise zu Unrecht, denn immerhin gibt es inzwischen zwei Research-Studien zu dem Unternehmen. Close Brothers Seydler hat das Kursziel Ende November von 3,20 Euro auf 3,60 Euro angehoben und Warburg Research bewertet die Westgrund-Aktie mit „hold“, nachdem deren Kursziel von 3,00 Euro erreicht wurde. Außerdem konnte die Gesellschaft zuletzt mit einem sehr positiven Nachrichtenfluss auf sich aufmerksam machen.

Die börsennotierte Westgrund AG ist ein auf Wohnimmobilien spezialisierter Nischenplayer mit Sitz in Berlin. Die opportunistische „Buy-Manage-Sell Strategie“ fokussiert sich auf den Kauf, das Management und die Optimierung von Deutschen Wohnungsbeständen. Dabei konzentriert sich das Management vor allem auf einfache und bezahlbare Wohn-Immobilien in Berlin und das Umland. Das aktuelle Immobilienportfolio von Westgrund umfasst ca. 2.600 Wohnungen mit einer Jahresnettokaltmiete von 10 Mio. Euro p.a. Die Westgrund kauft ihre Wohnungen durchschnittlich zur 10-fachen Jahresnettokaltmiete ein. Das ist stark unter dem Durschnitt der Wettbewerber. Ziel der Geschäftsführung ist es, das Portfolio kurzfristig auf 10.000 Wohnungen auszubauen. Zum Vergleich: Die GAGFAH Group (ISIN LU0269583422/ WKN A0LBDT) verwaltet mehr als 150.000 Wohneinheiten.

Doch genau in der viel beweglicheren Größe liegt anscheinend das Gewinn- und Wachstumspotenzial der Westgrund begründet. Die Großen der Branche, wie zum Beispiel GAGFAH, PATRIZIA (ISIN DE000PAT1AG3/ WKN PAT1AG), Deutsche Wohnen (ISIN DE000A0HN5C6/ WKN A0HN5C) oder TAG Immobilien (ISIN DE0008303504/ WKN 830350), kaufen in der Regel Wohnungspakete größer 5.000 Einheiten. Dagegen agiert Westgrund mit Paketgrößen von 100 bis 2.000 unter dem Marktradar. Während somit bei den großen Immobilienbetreibern regelmäßig ein Bieterwettstreit losgetreten wird, kann sich Westgrund diesem Getümmel entziehen und kommt zu Kaufpreisen zwischen etwa 500 und 800 Euro pro Quadratmeter zum Zug. Damit erhält Westgrund momentan deutlich unter dem Bundesdurchschnitt die Zuschläge, was zu einer beachtlichen Eigenkapital-Verzinsung auf Portfoliobasis (IRR) von 15% führt. Die erstandenen Immobilien der Westgrund AG sind meist schon Cashflow-positiv. Nicht zu Unrecht wird die Westgrund von Branchenkennern gerne auch als „Die Einkaufsspezialisten“ bezeichnet.

Die avisierte Wachstumsstrategie von Westgrund erscheint vor dem Hintergrund der zu erwartenden Lage am deutschen Immobilienmarkt durchaus schlüssig. Denn Marktexperten erwarten trotz der zuletzt deutlich gestiegenen Preise keine Konsolidierungsphase. Im Gegenteil: Die Mietpreise in deutschen Großstädten dürften in den nächsten Jahren weiter anziehen. Angesichts des historisch niedrigen Zinsniveaus, der Tatsache, dass Immobilien im Zuge der anhaltenden Schuldenkrise mehr und mehr als „Safe-haven-Investment“ bevorzugt werden sowie der demographischen Struktur (mehr ältere Menschen, die zentral und gut angebunden leben möchten) erscheinen die Marktprognosen nachvollziehbar. Des Weiteren beklagt der Deutsche Mieterbund, dass es in Deutschland an bezahlbarem Wohnraum mangelt – also genau das Segment, welches die Westgrund AG bedient. Der Deutsche Mieterbund schätzt, dass rund 250.000 Mietwohnungen in Deutschland fehlen.

Vor diesem Hintergrund dürften wir von der dynamisch wachsenden Westgrund AG noch Einiges hören. Und wer weiß, vielleicht entpuppen sich die ausgewiesenen Kursziele von CBSB und der Warburg Bank noch als zu konservativ? Immerhin war der Verkäufer bei einer der letzten Transaktionen dazu bereit, Westgrund-Aktien als Kaufmittel zu akzeptieren. Und das zu etwa 10% über dem aktuellen Kurs von 2,97 Euro. Dies lässt darauf schließen, dass er die Westgrund-Aktie auf dem gegenwärtigen Niveau für unterbewertet hält. Wie der Net Asset Value (NAV) von rund 3,62 Euro je Aktie deutet auch ein Peer Group-Vergleich auf eine mögliche Unterbewertung der Aktie hin. Denn während der Konkurrenz eine Bewertung von 840 Euro je Quadratmeter zugesprochen wird, sind es bei Westgrund lediglich 675 Euro je Quadratmeter. Zusätzlich ist die Leerstandsquote bei der Westgrund AG mit 5,4% deutlich unterhalb der Peer Group, die bei 7,5% liegt. Kann die Westgrund AG tatsächlich ihren Immobilienbestand in kurzer Zeit in etwa verdreifachen, dürfte der NAV noch viel höher liegen. Spätestens dann dürften Close Brothers Seydler und Co ihre Kursziele erneut nach oben adjustieren. (12.12.2012/ac/n/nw)